Снижение кадастровой стоимости квартиры

РЕШЕНИЯ КОМИССИИ ПРИ РОСРЕЕСТРЕ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР НА ОСНОВЕ НАШИХ ОТЧЕТОВ

положительное решение в комиссии снижение на 41%

положительное решение в комиссии снижение на 39,9%

положительное решение в комиссии снижение на 39,5%

Квартира сегодня для большинства из нас является наиболее дорогостоящим имуществом, источником безопасности, семейного благополучия, возможностей и перспектив. То, что квартира является имуществом, наделяет ее владельца определенными правами (купить, продать, обменять, сдать в аренду, провести перепланировку и т.д.), а также накладывает ряд обязанностей (содержать в определенном порядке не нарушая правил эксплуатации, оплачивать коммунальные услуги, а также платить налоги и сборы государству). Для того, чтобы реализовать права, а также более эффективно и с наименьшими потерями выполнить обязанности, которые накладывает владение квартирой, часто необходимо определить ее стоимость.

Стоимость квартиры определяется множеством факторов

• местоположение;
• отделка;
• количество комнат;
• площадь;
• этажность и материал, из которого построен многоквартирный дом и многое другое.

Эти факторы влияют на рыночную стоимость квартиры, которая определяется посредством сравнительного подхода (производится сравнение с аналогами, а также проводится корректировка на различные определяющие стоимость факторы).

Особенности рыночной и кадастровой стоимостей

Помимо рыночной существует такой вид стоимости как кадастровая. Кадастровая стоимость определяется посредством массовой оценки недвижимости соответствующими органами государственной власти (Росреестр). Основным нормативным правовым актом, на основании которого проводится кадастровая оценка квартиры, является Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, в котором регламентирован порядок и особенности проведения кадастровой оценки недвижимости, в том числе - квартир.

Кадастровая стоимость, таким образом, это стоимость квартиры, полученная в процессе проведения кадастровой оценки по определенным методикам, в соответствии с нормами действующего законодательства. При этом гражданам представляется возможность получения информации о кадастровой стоимости того или иного объекта по запросу в Росреестр. Рыночная стоимость является более точной характеристикой квартиры, поскольку отражает ее индивидуальные особенности, проводится по индивидуальному заказу экспертами-оценщиками. Можно выделить две важные особенности кадастровой оценки квартиры ( земельного участка, дома и любой другой недвижимости):

1. массовый характер - оценка проводится в определенном регионе в определенный период времени для установленных категорий объектов. Данная особенность создает определенные проблемы в сфере объективности и точности оценки (так она не учитывает ряд факторов, определяющих стоимость квартиры, в том числе, стоимость ремонта, отделки, этаж и многое другое, не проводится осмотр каждой отдельной квартиры, фотографирование, оценка планировки);
2. влияние на налоговое бремя - согласно норм Налогового Кодекса РФ налог на недвижимое имущество оплачивается исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость является базой для исчисления следующих налогов

• Налог на имущество. Ставки налога на имущество в том или ином регионе можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах, а также в справочниках: например в системе Консультант Плюс представлен справочник «Ставки налога на имущество организаций в субъектах Российской Федерации», в том числе и для Калининграда.
• Налог на доходы физических лиц при продаже квартиры. В соответствии с нормами действующего законодательства данный налог исчисляется с суммы продажи квартиры, если в договоре указана сумма выше кадастровой стоимости, если же сумма, указанная в договоре, ниже кадастровой стоимости более чем на 30%, то налог платится с 70% от кадастровой стоимости.
• Налог на дарение. Если при дарении рыночная стоимость квартиры не указывается, то налог может быть исчислен исходя из кадастровой стоимости квартиры.
• Нотариальные действия с недвижимостью.

Именно вторая особенность важна для нас, поскольку каждый человек заинтересован в том, чтобы платить как можно меньше налогов, а значит, точность определения кадастровой стоимости является важной для различных бюджетов (регионального, местного и бюджета отдельного человека или семьи).

Алгоритм определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется на определенную дату по специальному, предусмотренному законом алгоритму:

1. принимается решение о проведении кадастровой оценки органами исполнительной власти региона;
2. публикуются предварительные отчеты о результатах кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра. Данные отчеты доступны для использования в течение 60 дней, за этот период в них вносятся изменения по заявлениям в случае обнаружения ошибки;
3. проводится утверждения результатов кадастровой оценки, кадастровая стоимость является действительной с 1 января следующего года, при этом действует она, как правило, 3 - 5 лет, соответственно, за этот период налог на квартиру будет исчисляться исходя из этой стоимости, что приводит к необходимости уточнения и коррекции кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость может меняться в случае, если объект недвижимости был изменен, и эти изменения оказали существенное влияние на стоимость, в этом случае налог на имущество будет пересчитан не с 1 января, а с даты установления новой кадастровой стоимости. Таким образом, определив сущность и значение кадастровой стоимости, перейдем к институту ее оспаривания. Как уже отмечалось, сам процесс оценки кадастровой стоимости не подразумевает ее точности, привязки к индивидуальным особенностям каждой отдельной квартиры, а значит, добропорядочный гражданин несет риск переплаты налогов, если кадастровая стоимость будет выше рыночной.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Утвержденная кадастровая стоимость может быть оспорена собственником или другим заинтересованным лицом в установленном законом порядке. Оспаривание производится с судебном и внесудебном порядке, в комиссии Росреестра (создается в каждом регионе и включает в себя экспертов-оценщиков, представителей власти) или же в суде соответствующей инстанции. Так или иначе, но отчет по оценке рыночной стоимости на необходимую дату - это неотъемлемая часть, важнейший документ, необходимый для оспаривания кадастровой стоимости квартиры.

Итак, если оспаривание прошло успешно, а участие специалистов ООО «СНОиК» - это важный фактор успеха в процессе снижения кадастровой стоимости квартиры, то с 1 января года, в который было подано заявление будет применяться новая, пониженная кадастровая стоимость, что позволит избежать ненужных затрат, а это как никогда актуально в сложный период экономического кризиса и пандемии.

Оспаривание кадастровой стоимости, по сути, вызов, который гражданин бросает государству, и чтобы этот вызов не превратился в фарс, необходимо заручиться поддержкой серьёзной команды специалистов-оценщиков и менеджеров, способных решать задачи в сфере снижения кадастровой стоимости квартиры любой сложности. Именно такой слаженной, доказавшей свою эффективность командой обладает и гордится ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов».